Durum Tespiti
VIP Proje Pazarlama, satış incelemelerinin bir parçası olarak uyguladığı durum tespiti prosedürlerine önem verir. Bu prosedürler size araştırma sürecinde yardımcı olur ve yatırım hedeflerinize tam olarak erişmeniz için en uygun kararları almanıza olanak tanır.
İnsanların yurtdışında gayrimenkul alması ve daha sonra mülkiyetle ilgili bir problem olduğunu öğrenmesi hakkında hikayeler duymuşsunuzdur. Bazen müteahhit bina yapma ruhsatına bile sahip değildir ve gayrimenkulün yıkılması tehlikesi ortaya çıkabilir. Bu da alıcı için büyük bir kayba yol açacaktır!
Bu nedenle bir gayrimenkulü satış portföyümüze koymadan önce, tüm gerekli izin, lisans ve hakların sağlanmış olduğundan emin olmak için proje üzerinde sıkı kontroller gerçekleştirmek üzere bağımsız avukatlardan oluşan bir ekip tayin ediyoruz. Bu sürece “Durum Tespiti” adını veriyoruz.
“Durum Tespiti” süreci, muhtemelen şu anda bir gayrimenkul danışmanlık şirketi tarafından gerçekleştirilen en kapsamlı süreçtir. Bazı müteahhitler çok fazla bilgi ve garanti istediğimizi düşünerek şirketimizle anlaşma yoluna gitmeyebiliyorlar. Bu bize göre iyi; çünkü yalnızca bize tüm gerekli belgeleri vermekten memnuniyet duyacak, saygın müteahhitlerle çalışmak şirket prensiplerimiz içerisindedir.
Nihayetinde bizler için en önemli konu müşterimizin parasının güvenliğidir.
Gayrimenkul Yatırımı
İlk olarak; yatırımın kendisinin beklentilere uygun olması ve bunları, teklif edilen yatırım ile gerçekçi biçimde karşılayabilmeniz önemlidir. Birçok akıllı yatırımcı, düşük giriş fiyatı seviyeleriyle ortaya çıkan piyasalarda erkenden satın alarak en yüksek yatırım getirisini elde etmeye çalışmaktadırlar. Bu, onların en düşük fiyatla satın almalarına ve olası en yüksek yatırım getirisini elde etmelerine olanak tanır. Ancak bu çoğu zaman çok yüksek risklere girildiği anlamına gelir.
VIP Proje Pazarlama, esas olarak yatırım aracı olarak kullanılacak gayrimenkule odaklandığından, yatırımcılar için önemli getiriler sağlama olasılığı bulunan fırsatları dikkatlice ortaya koyar.
VIP Proje Pazarlama, sizi hangi fonların, satın almanın hangi aşamasında gerekli olduğu ile ilgili bilgilendirerek, satın alma prosedürünü baştan sona tam olarak anlamanıza yardımcı olacaktır.
VIP Proje Pazarlama, her yatırımcının kişisel olarak teklif edilen alımı detaylı olarak incelemesini, bireysel ihtiyaçlarına tamamen uygun olup olmadığından emin olmak için gerektiğinde tavsiye almasını şiddetle önermektedir.
Ülke Ekonomisi
Ülkenin iyi ve güçlü bir ekonomiye sahip olması gerekir. Ülke hakkında araştırma yapmalı ve derecelendirme kuruluşlarının söylediklerini kontrol etmelisiniz.
Yatırım değeri puanları yukarı mı yoksa aşağıya mı gidiyor? Bu uzmanlar incelediğiniz ülkeleri ve hatta şehirleri nasıl derecelendiriyorlar?
Gayrimenkul dergilerini inceleyin; genellikle her yıl bir gayrimenkul raporu düzenleyen büyük derecelendirme firmalarını araştırın. Hem internette hem de basında yayımlanan makaleleri, Bloomberg ve BBC gibi güvenilir kanalları gözden geçirin. Lokasyon ve ülke insanlarının yapısı hakkında fikir edinin.
Ayrıca şu verileri incelemeyi unutmayın:
- Para biriminin durumu
- Döviz kurları
- İşsizlik oranları
- İhracat rakamları
- Enflasyon raporları
Uzmanların yanılabileceğini unutmayın; bazen yalnızca kendi içgüdüleriniz de size yardımcı olabilir.
Piyasa Faktörleri
Bir piyasanın güçlü büyüme potansiyeli olduğu söyleniyorsa, bir yatırımcı olarak bu büyüme için “piyasa faktörlerinin” neler olduğunu tam olarak anlamanız önemlidir. Aşağıda emlak piyasası faktörlerinden bazıları örneklenmektedir.
Konum
Gayrimenkul alımında konumun önemi göz ardı edilemez, çünkü elde etmek istediğiniz yatırım getirisiyle doğrudan ilişkilidir. Sermaye kazancı ve kira getirileri konuma göre değişecektir. Bu nedenle teklif edilen yatırımın bulunduğu yer ve çevresindeki mevcut gayrimenkul fiyatları ile kiralarını incelemenizi tavsiye ederiz.
Mümkünse, seçtiğiniz yerdeki benzer gayrimenkul fiyatları hakkında doğrudan bilgi almak için bölgeyi bizzat ziyaret etmelisiniz. Yeniden satış ve kiralama için hedef piyasanız turizm ise, seçtiğiniz gayrimenkulün uluslararası havalimanına ve turistik imkânlara yakın bir konumda olmasına dikkat edin.
Merkezdeki getirilerin her zaman banliyölerden çok daha düşük olduğunu, ancak fiyatların önemli ölçüde farklı olabileceğini unutmayın.
Maliyet / Değer
Bir gayrimenkul, ancak doğru fiyat ile satın alındığında başarılı bir yatırım sayılır. Yatırımınızı hesaplarken, genellikle kira gelirine ek olarak, olası en güçlü sermaye kazancını elde etmek için değerinin uygun şekilde belirlenmesini sağlamalısınız.
Altyapı / Kira Toplama Alanı
Yatırımlık gayrimenkul için ideal bölge, genellikle artan yerel cazibe merkezleri, hizmetler ve imkânlar şeklinde önemli altyapı iyileştirmelerinin bulunduğu yerlerdir. En az bunun kadar önemli olmak üzere; havalimanları, deniz limanları ve yolların iyileştirilmesi ve yenilerinin yapılması, o bölgenin büyüme ve yerel yönetim tarafından desteklendiğini gösterir.
Özellikle öğrenci yurtlarının kötü ve yetersiz olduğu üniversiteler, kiracıların yoğunlukta olduğu yerlerdir. Yeni fabrikalar veya yeni yerlere taşınan işletmeler de iyi hedef piyasalardır. Büyük hastane kompleksleri, havalimanları, konsolosluklar ve büyükelçilikler önemli hedeflerdir çünkü bunlar iyi bir kira piyasası oluştururlar ve yerel piyasalara çok bağlı değildirler.
Doğal Faktörler
Çok sayıda yere göre doğal avantajlara sahip yerler yatırım açısından daha değerlidir. Çünkü çoğu kişi güzel manzaraları veya deniz kıyısı olan yerleri sever. Güzel plajlar, kaliteli kayak merkezleri veya golf kursları ile tamamlandığında iyi hava koşulları da önemli piyasa faktörleri olabilir.
Nüfusun arttığı alanlar ile yeni ticaret, işletme ve sanayi merkezlerini yakından takip ediyoruz.
Turizm
Yeni gelişen bazı gayrimenkul piyasaları için önemli bir etkendir. Artan uluslararası uçuş bağlantıları sayesinde daha önce uzak sayılan birçok yer erişilebilir hale gelmiştir. Bazıları, son yıllarda geleneksel yerlere alternatif olarak heyecan verici yeni tatil ve ikinci ev yerleri haline gelmiştir.
İstikrar
Yurtdışında yatırım yaparken dikkate alınması gereken en üzücü etmenlerden biri dünya terörüdür. Bu nedenle, seçtiğiniz yatırım bölgesinin siyasi istikrarını araştırırken dikkatlice ele alınması gereken bazı politik, dini ve yasal durumlar söz konusudur.
Yapı Ruhsatları / İnşaat Ruhsatları
Proje ile ilgili ruhsat ve izinlerin, herhangi bir binanın inşa edilmesinden önce yasal olarak alınması gerekir. VIP Proje Pazarlama, projelere mümkün olan en erken zamanda girilmesini sağlamak için yatırımcılara önceden duyuru fırsatları sunar. Birçok binanın yapım sürecinde ruhsatların mevcut olmaması mümkündür ve bu durumda, projenin güvenli olduğu varsayılsa bile yapımın başlamaması gerekir. Bu nedenle, alınması gereken tüm izinler ve ödemeler müteahhite ait olmalı ve süreç saygın bir avukatın kontrolünde ilerlemelidir.
Müteahhit Geçmişi Kontrolleri / Geçmiş Performans
VIP Proje Pazarlama, daima yüksek standartlara sahip ve zamanında teslim konusunda itibarı sabit olan deneyimli müteahhitlerin projelerine katılır. Diğer faktörlerin yanı sıra, gelecekteki projeler için iyi bir referans noktası olarak müteahhidin önceki projelerini yakından inceleriz.
Ayrıca, müteahhit hakkında açılmış bekleyen veya geçmiş yasal davalar olup olmadığını görmek için avukatlardan kapsamlı bir yasal araştırma talep ederiz. Tam bir şirket araştırması yapar ve banka referansları alırız.
Tapu Araştırması
Tapuların, mal sahiplerinin belirttiği gibi sorunsuz olduğundan ve arazi üzerinde herhangi bir ipotek, rehin veya borç bulunmadığından emin olmak için tapular üzerinde kapsamlı bir araştırma yapılır.
Satış Sözleşmeleri
Müşterilerimize tam koruma sağlamak için avukatlarımız ile birlikte satış sözleşmeleri incelenir ve değerlendirilir. Sözleşmelerde;
- Gecikmeler için para cezası uygulanması
- Yapı ve dahili garantilerin tamamen karşılanması
- Yapılacak işlerin anlaşmanın ayrılmaz bir parçası olması
- Müşterinin üçüncü tarafa devir hakkının bulunması
- Ödeme, tamamlama ve tapu devri tarihlerinin açık ve net olması
gibi maddelerin yer almasına dikkat ederiz. Tüm broşürler, planlar ve sözlü anlaşmalar, yazılı anlaşmanın bir parçası olmalıdır.
Avukatlar
Hem yaşadığınız ülkenin dilini hem de satın alma yaptığınız ülkenin dilini bilen bir avukat ile çalışmalısınız. Avukatınız sadece sizi temsil etmeli, işlem kapsamında başka hiç kimseyi temsil etmemelidir.
Bazı ülkelerde bir avukat, bir işlemde her iki tarafı da temsil edebilir. Bu nedenle dikkatli olunmalı ve tüm süreci detaylı şekilde anlamalısınız. Avukatınızın anlatmadığı her şeyi sormalı, sözleşmeyi kendi dilinizde dikkatlice okumalı ve gerekiyorsa tercüme ettirmelisiniz. Unutmayın, başka bir ülkede yasal olarak kabul edilen bir madde, sizin ülkenizde geçersiz veya dezavantajlı olabilir.